자식을 죽인 원수에게나 권한다는 지역주택조합

이 영상은 개인이 지역 주택 조합에 대한 무지로 인해 겪은 고통스러운 경험을 공유합니다. 저자는 결혼 초기, 남편과의 꿈을 이루기 위해 시작한 주택 조합이 결국 큰 빚과 고통을 안겨준 이야기를 통해 경각심을 일깨웁니다. 이 영상은 지역 주택 조합에 대한 조심스러운 접근과 개인의 경험을 통해 다른 이들이 같은 실수를 반복하지 않기를 바라는 메시지를 담고 있습니다.

핵심주제
지역주택조합은 경제적 피해를 초래할 수 있다.
조합원들은 세대수 축소와 사업 중단 등의 문제로 인해 실제 주택을 확보하지 못하고, 부담금만 증가하게 된다.

이런 상황에서 조합원들은 빚만 남게 되어 삶의 질이 악화될 위험이 있다.

조합원들은 사업 시행자로서 책임이 크다.
아파트가 건설되지 않더라도 조합원들은 추가 비용을 계속 부담해야 하며, 이는 큰 경제적 부담으로 이어진다.

부담금이 증가하면서 조합원의 불만이 쌓이고, 결국 자신들의 투자에 대한 불안감이 커진다.

많은 사람들이 조합의 위험성을 인지하지 못하고 있다.
업무 대행사들은 막대한 수수료를 챙기고, 실제 토지를 확보하지 못한 조합원들은 허탈함을 느낀다.

조합원들은 계약서 작성조차 완료하지 못하고, 정보 파악이 어려워지면서 상황은 더 악화된다.

지역주택조합에 대한 경각심이 필요하다.
조합원들은 가입 시 법적 보호가 부족하다는 사실을 명심해야 하며, 문제가 발생하면 탈퇴나 책임 회피가 어렵다.

조합의 불확실성을 인지하고 신중한 판단을 해야만 중대한 경제적 손실을 피할 수 있다.

혼란 속에서도 가족 간의 관계 유지가 중요하다.
주택 조합 가입으로 인해 부부 간의 갈등이 생겼지만, 서로에 대한 이해가 필요하다는 것을 깨달아야 한다.

어려운 상황에서도 부부는 함께 희망을 찾아 나가야 할 것이다.

타임라인
1. 🏠 지역 주택 조합의 피해 경험00:00:00
나는 17년 차 직장인으로 일하고 있다. 그래서 경제적인 안정을 꿈꿨다.

남편은 대한민국 5천만 인구 중에서 만난 특별한 인연으로, 우리 두 사람이 결혼 후 신혼 생활을 시작했다.

하지만 내가 지역 주택 조합에 가입하면서 남편과 원수 지간이 되어버렸다. 내가 모든 절차를 혼자 진행했기 때문이다.

남편은 열심히 일을 했지만 결과적으로 8천만 원의 빚을 지게 되었다.

애초에 30평대 아파트는 너무 크다고 생각하여 20평대 아파트를 선택했으며, 주변 아파트 시세가 6억인 상황에서, 절반 가격인 3억으로 내 집 마련을 할 수 있다는 홍보에 속았다.

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나는 41살이다. 나는 회사에 다닌 지 17년 차 직장인이다. 나는 이 세상에 태어나 가장 꽃다운 나이의 남편을 만났다. 남편은 대한민국 5천만 그 수많은 인구 중에서 만난 엄청난 인연이다. 몇 번을 다시 태어나 또 만난 것인지 모르겠지만 우리의 인연은 놀라움이다. 그런 남편과 나는 원수 지간이 되었다. 원수에게 난 권원을 지역 주택 조합 가입을 내가 남편에게 권했기 때문이다. 아니, 권했다는 표현보다는 내가 가입부터 모든 것을 다 진행했다. 언덕 꼭대기 투룸 전세집에서 평지인 전세집으로 이사를 가고 싶은 남편은 그저 밤낮 없이 돈을 벌려고 열심히 회사를 다녔을 뿐인데, 결국 남편 두 손에는 지주 택으로 빚이 8천만 원이 생겨버렸다. 우리가 결혼하고 신혼 생활을 시작한 지 1년이 채 안 돼서 일어난 일이다. 청약 통장에 납입금만 납입한 거 외에 투자에 관해서는 무지한 나는 판플릿과 지역 주택 조합의 홍보관은 내가 봤을 때 너무 살고 싶은 아파트였다. 30평대는 너무 크고, 20평대에 들어가서 살면 너무 좋을 것 같다는 생각을 홍보관에서 했다. 미래를 꿈꾸었다. 주변 아파트 시세는 6억에 지주 택은 반값인 3억으로 동호수 추첨으로 아파트 내집 마련 할 수 있다니, 내 마음에 쏙 들었다. 언덕 꼭대기 투룸 전세 신혼집에서 살고 있다 보니 아파트에서 사는 것이 엄청난 꿈이었나 보다.


2. 아파트 건설 부지에서의 긍정적인 경험00:01:23
아파트가 지어질 땅을 가보니 입지가 좋은 곳이라는 생각이 들어 매우 기뻤다.

실제로 아파트가 건설될 것이라는 믿음이 강해졌고, 지어지지 않을 것이라는 생각은 하지 못했다.

나는 여기가 지옥문인지도 모르고, 도시락가스를 들고 들어갔다.

지역주택 수학 사업은 각 조합원이 사업 시행자로 참여하게 된다.

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실제로 아파트가 지어질 땅을 가보니 정말 입지가 좋은 곳에 여기에 아파트가 지어질 것이라는 생각을 하니 너무 좋았다. 실제로 지어질 거란 생각을 했다. 정말로 믿었다. 아파트가 지어지지 않을 것이라고는 생각도 못했다. 나는 여기가 지옥문인지도 모르고 도시락가스를 들고 들어갔다. 지역주택 수학 사업은 조합원. 개개인이 사업 시행자입니다..


3. 🌆지역주택 조합의 사업 시행과 조합원의 부담00:01:47
조합원이 사업 시행자인 만큼, 세보다 저렴하게 건축하여 사업 이익으로 분양가를 낮출 수 있다.

그렇지만, 지역주택 조합은 토지 매입 초기 단계에서 조합 가입을 하여 모든 추가 사업비를 조합원들이 부담해야 한다.

업무대행사가 수수료만 챙기고 사업이 지연되는 경우가 있으며, 조합원들에게 아파트가 곧 지어질 것이라는 희망을 주며 추가 납입을 요구하는 경우도 있다.

지역주택 홍보관을 처음 방문했을 때, 계약금과 중도금 납입 후 아파트에 입주할 수 있다고 안내했다.

토지 사용 승낙이 95% 이상 동의를 받았다고 하며, 계약금은 신탁 회사에서 관리되므로 조합원들은 걱정하지 않아도 된다고 했다.

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조합원이 사업 시행자인 만큼, 세보다 싸게 지어 나오는 사업 이익으로 분양가를 낮춘다는 것인데, 토지 매입 완료, 인허가 완료 후 착공 단계에서 분양 계약서를 작성하는 일반 분양 아파트와 달리 지역주택 조합은 토지 매입 초기 단계에 조합 가입을 하기에 사업이 지원될 경우 이에 따른 모든 추가 사업비 등을 조합원들이 모두 부담해야 합니다. 업무대행사가 업무 대행 수수료만 챙기고 사업이 장기간 지연되는 경우도 있고, 주택에서 사업을 완성시키지 않고 계속 고의적으로 사업을 지연시키고 조합원들에게 곧 아파트가 지어질 것이라는 희망을 주고 조합원들의 돈을 추가 납입하게 하는 경우도 있습니다. 내가 지역축퇴 홍보관 처음 방문했을 때가 기억이 난다. 계약금 2천만 원, 1차 중도금 2천만 원, 그리고 사업 승인 후 2차 중도금 등등, 최종 잔금을 치르면 아파트에 입주할 수 있다고 했다. 여러 개의 서류를 보여주면서 토지주들에게 토지 사용 승낙이 95% 이상 동의를 받았고, 조합원들이 모두 모집이 되면 토지 매입은 쉽게 진행될 것이라고 했다. 그리고 계약금과 중도금 등 모두 신탁 회사에서 관리하기에 조합원 납입금은 걱정할 필요가 없다고 했다.


4. 🚧아파트 계약 후 생긴 경제적 어려움00:03:00
계약금 2천만 원을 대출받아 내고, 중도금 2천만 원을 추가로 납부했지만, 몇 년이 지나도록 아파트가 지어지지 않아 결국 8천만 원의 빚만 생겼다.

아끼고 모은 돈은 대출 원금이나 이자에 사용되었고, 여러 방향으로 조합의 재정 상태를 알아보려 했지만 쉽지 않았다.

전화를 해도 담당자를 만나지 못하거나, 다음에 오면 봐줄 수 있다고 하는 등의 반복된 상황에 직면했다.

결국 계약서 작성이 완료되지 않았고, 이후에는 어떤 정보도 확인할 수 없는 상황이 되었다.

집으로는 일반적인 안내장과 추가 중도금 납부 요청만 날아왔고, 중도금을 납부하지 않으면 연체금과 조합 자격 박탈의 위험만 있었다.

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계약금 2천만 원을 대출받아 냈고, 중도금 2천만 원 또 내고, 몇 년이 지나도록 아파트는 지어지지 않았고 결국 8천만 원의 빚만 생겨 버렸다. 아끼고 모은 돈은 대출 원금은 고사하고 이자에 적지 않은 돈이 나갔다. 여러 방향으로 조합 재정 상태를 알아보려고 했지만 절대로 쉽지 않았다. 전화를 하면 받지 않거나 담당자가 없거나 다음에 오면 볼 수 있다고 한다. 그리고 다음에도 똑같이 반복된다. 결국 나는 계약서 작성이 완료되지 않았다. 이후 내가 궁금한 건 아무것도 볼 수 없었다. 그저 집으로 날아오는 일반적인 안내장과 추가적으로 납입하라는 중도금. 중도금을 납부하지 않으면 연체금을 물 것이고, 결국 조합 자격이 박탈되는 것뿐이었다..


5. ️🚫지역주택조합의 위험성과 경계 필요성00:03:45
업무 대행사와 광고 대행사들은 수수료 명목으로 수십억에서 수백억까지 가져가지만, 가입한 지역주택조합은 결국 그 명의로 단 한 점의 땅도 소유하지 않았다.

조합원들의 소중한 돈이 어떻게 처리되는지 알 수 없으며, 조합에서 발행하는 이자 안심 보장 증서 역시 법적 효력이 없는 허울뿐인 것이다.

토목 공사가 진행되는 것처럼 보이기 위해 포크레인을 활용한 사진만으로 안내장 발송이 이루어지며, 이 모든 과정을 사전에 이해하지 못하면 당할 위험이 있다.

조합원들은 탈퇴도 불가능하고, 추가 분담금이 발생할 경우 모든 책임이 조합원에게 전가되므로 절대로 지역주택조합에 연루되어서는 안 된다.

나의 무지함을 경각심으로 삼아, 여러분은 지역주택조합을 절대 쳐다보지도 말고, 추천하는 사람에게는 면책이 없음을 기억해야 한다.

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업무 대행사, 광고 대행사 등은 수수료 명목으로 몇십억, 몇 백억을 빼가고, 조합으로 땅을 매입해야 하는데, 내가 가입한 지역주택조합은 결국 조합 명의로 땅을 한 점 가지고 있지 않았다. 플랜 카드와 홍보관, 그리고 안내장, 현장 사진 등 모두 그럴싸하게 해놓고, 중간중간에 조합원들의 피 같은 돈은 누구의 주머니로 얼마나 들어갔는지 모른다. 조합이 발행하는 이자 안심 보장 증서라는 것도 사실 아무런 효력이 없는 것이다. 내가 돈을 내고 그 이자는 내가 보장하겠다는 것이다. 모르면 당하는 것이다. 토목 공사는 진행하고 있는 것처럼 포크레인 한 대 가져다 파는 사진만 촬영해서 안내장이 발송된다. 또 조합인가를 받기 전에 조합원들을 모집해서 계약금은 그 돈을 사용해도 현재 법으로 제지할 방법이 없다. 조합인가를 받아야 회계 감사가 가능한데, 조합 설립 전에 조합원 돈을 누구든 빼먹어도 받을 길이 없다. 또 조합 탈퇴는 불가능하다고 보면 되고, 토지 매입 상승이나 사업 지원 시 추가 분담금이 발생하는데, 이 모든 게 다 조합원에게 1차 책임이 전가된다. 지옥에 옥을 더한다. 지역주택조합은 선택의 문제가 아니라 절대로 해서는 안 되는 것이다. 나의 무지함을 여러분에게 알리고, 여러분은 나를 반면 교사로 삼았으면 좋겠다. 지역주택조합 절대로 쳐다보지도, 알지도 말아야 한다. 지역주택조합을 추천하는 사람이 있다면 그 사람 면전에 욕을 해도 면책이 없다.


6. 인생의 파도와 원수 같은 남편과의 관계00:05:17
나는 무지의 대가를 치르고 있으며, 17년간 저축을 했지만 즐기지 못한 것은 남편에 대한 미안함 때문이다.

그 이유는 남편 명의로 받은 8천만 원을 갚아야 했기 때문이다.

인생은 바다의 파도와 같아서, 때로는 세차게 몰아치고 산선이 부서지기도 하지만 잔잔해지기도 한다.

부부는 전생의 원수일지 모르지만, 2024년 같은 이승에서 만난 남편과 다시 희망의 불씨를 켤 것이다.

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나는 무지의 대가를 치르고 있다. 나는 17년간 저축을... 하면서도 누리지 못한 이유는 초 절약을 버리지 못했던 이유는 남편에 대한 엄청난 미안함 때문이다. 남편 이름으로 받은 8천만 원을 갚아야 했기 때문이다. 인생은 바다의 파도와 같다. 어느 때는 세차게 몰아쳐 와서 산선이 부서지기도 하고, 다시 밀려나가 언제 그랬냐는 듯 잔잔해지기도 한다. 이러기를 수없이 반복하면서 우리는 인생이라는 길을 걸어가고 있다.. 부부는 전생의 원수였다 하는데, 2024년 이승에서 나를 만난 남편과 나는 원수가 되었지만, 또다시 다른 이와 이승에서 남편을 만나면 사랑으로 속죄하는 마음으로 원수의 빚을 하나하나 갚으며 살 것이다. 우리는 다시 희망의 불씨를 켤 것이다. 구독, 좋아요, 알림 설정 감사합니다...


지역주택조합: 위험성과 피해 사례 분석

이 영상에서는 지역주택조합(지주택)의 문제점과 그로 인해 발생하는 피해 사례를 자세히 설명합니다. 지주택의 특성을 이해하고, 높은 실패 확률과 재정적 손실 가능성을 인식하는 것은 중요합니다. 조합원이 모집되기 전에 토지를 확보하지 않고 조합원이 자금을 제공하는 비현실적인 구조의 위험성이 강조되며, 과장된 광고와 부당한 합의 조건으로 인한 사기 사례가 소개됩니다. 이를 통해 시청자들은 지주택 사업의 리스크를 인식하고, 투자 결정 시 주의해야 할 점들을 알게 될 것입니다.

핵심주제
지역주택조합 사업의 성공률이 매우 낮다.
국토부 자료에 따르면 2000년부터 2021년까지 입주한 지주택의 성공률은 8.5%에 불과하다.

서울의 경우, 106곳 중 단 9곳이 성공했으며 이는 매우 비관적인 수치이다.

대부분의 지주택이 토지 확보에 어려움을 겪고 있으며, 성공적인 사례는 드물다.

지주택사업의 구조적 문제가 심각하다.
지주택은 토지가 없는 상태에서 신중하게 모집이 이루어지며, 이는 매우 위험한 접근법이다.

95% 이상의 토지가 매입되어야 사업 인가를 신청할 수 있으나, 실제로 이에 미치지 못하는 경우가 많다.

이로 인해 조합원 간의 갈등과 법적 문제가 생기는 경우가 빈번하다.

허위 광고와 과장된 정보로 피해 사례가 증가하고 있다.
조합원 모집 시 수억 원의 추가 분담금이 발생할 수 있으며, 이는 광고에서 제시된 가격과 크게 다르다.

토지 사용 승낙을 받지 못한 상태에서도 부풀려진 정보로 조합이 모집되며, 광고 문구가 모호하다.

이런 과정에서 조합장이 횡령하거나 부당하게 이익을 챙기는 사건도 심심치 않게 발생하고 있다.

피해 예방을 위한 철저한 조사가 필요하다.
가입 전 계약서와 반환 조건을 면밀히 살펴야 하며, 사업 부지 내 사정을 직접 조사하는 것이 중요하다.

지주택의 성공 확률이 20%도 되지 않으므로 신중한 결정이 필요하다.

과거 사기 사건들을 보면, 전문 사기꾼이 연루된 경우가 많아 주의가 요구된다.

타임라인
1. 🚧 지역주택조합의 문제점과 피해 사례00:00:00
지역주택조합 홍보는 저렴한 아파트 분양 광고처럼 보이며, 청약통장이 필요 없다는 점을 강조한다.

그러나 국토부 발표에 따르면, 2000년부터 2021년까지 전국 730곳 중 126곳만이 성공해 성공률이 17.3%에 불과하다. 서울은 106곳 중 9곳으로 8.5%에 그친다.

지역주택조합의 구조적 문제는 토지가 없는 상태에서 조합원을 모집하고 이들의 자금으로 토지를 매입해 시작한다는 것이다.

일반 아파트 분양은 먼저 토지를 매입하고 시공사를 선정한 후 사업계획 승인 이후 분양을 시작하지만, 지역주택조합은 그 반대 방식이다.

또한 재개발·재건축은 기존 부동산 권리자들이 주체가 되어 진행하는 반면, 지역주택조합은 나중에 남의 땅을 매입해야 하는 구조적인 어려움을 안고 있다.

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주변에서 저렴한 아파트 분양처럼 보이는 현수막이나 전단지 인터넷 광고를 많이 보게 되는데요. 바로 지역주택조합 홍보물들입니다. 일반 아파트 분양 광고처럼 보이 기도 하지만 청약통장이 필요없고 모델하우스가 아닌 홍보관이란 단어를 사용하고 조합은 모집이란 용어가 들어가 있으면 흔히 말하는 지주택입니다. 국토부 발표에 의하면 2000년부터 2021년까지 입주를 마친 지역주택 조합 성공 사례는 전국 730곳 중 126곳으로 17.3%에 그쳤고 서울은 106곳 중 9곳만이 입주를 마쳐 8.5%밖에 되지 않았습니다. 일반적으로 10군데 중 8군데가 실패 하는데요. 피해자 양산주택사업으로 불리우는 지주택의 문제점과 조합원들의 피해 사례 관련법의 허점 등을 살펴보도록 하겠습니다. 지역주택조합은 간단하게 말하면 토지가 없는 상태에서 아파트를 건설하기 위해 사람들을 모집해서 시작하는 건설 방식입니다. 일반적인 분양과 비교하면 일반 아파트 분양은 토지를 매입하고 시공사를 선정 후 사업계획이 승인 된 이후에 분양 모집을 하지만 지주택 은 일반 분양과 반대입니다. 먼저 분양받을 조합원을 모집하고 나서 그 조합원의 돈으로 토지 매입 을 시작하게 됩니다. 재개발재건축과 비교하면 재개발 재건축은 그 부동산의 권리자들 즉 집주인 및 토지주인들이 진행하는 개발이고 건축이지만 지주택은 향후 남의 땅을 매입해서 조합이 부동산 권리자가 되야만 할 수 있는 건축입니다.


2. 지주택사업의 주요 문제점과 리스크00:01:44
지주택사업의 가장 큰 문제점은 토지가 없는 상태에서 조합원을 모집하고 자금을 도입하는 것으로, 이는 매우 위험하고 비현실적인 사업입니다.

국토부의 지주택 입주 성공률이 17.3%로 이를 잘 보여주며, 많은 사람들이 분양대행사의 과장 광고에 속아 피해를 보고 있습니다.

첫 번째 문제는 아파트를 건설할 토지를 사야 한다는 점입니다; 사업의 특성상 95% 이상의 토지가 매입되어야 사업 시행 인가를 신청할 수 있습니다.

두 번째 문제는 분양대행사와 시공사가 결탁해 건설비를 부풀리거나 조합원 이익을 침해하는 행위가 발생한다는 것입니다.

조합 내에서 갈등사항도 많아 조합장 선출의 적법성, 시공사 선정의 불투명성 등으로 어려움을 겪고 있는 조합이 계속 존재합니다.

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이게 지주택사업의 가장 큰 문제점 이자 맹점입니다. 아파트를 건설할 토지가 없는 상태에서 조합원을 모집하고 그 자금으로 토지를 사서 아파트를 건설하겠다는 게 얼마나 위험하고 비현실적인 사업인지는 앞서 말한 국토부의 지주택 입주 성공률 17.3%가 말해주고 있습니다. 토지가 확보되어 있다는 말만 믿은 채 재개발과 비슷한 분양이라는 말만 들은 채 분양대행사의 과장 광고에 현혹되어 피해를 보는 사람들이 많습니다. 이런 지주택의 근본적인 큰 문제점 은 첫번째 아파트를 건설할 토지를 사야 한다는 겁니다. 사업의 특성상 토지가 매입되지 않은 상태에서 조합원부터 모집 합니다.. 그러나 95% 이상 토지가 매입돼야 사업 시행 인가를 신청할 수 있고 시공사와 계약도 할 수 있습니다. 그러므로 조합원 모집 이후 토지 매입이 안되면 아무것도 할 수 없습니다. 주택가에 아파트를 시공하겠다고 공고하고 그 지역을 매입한다는 건 정말 어려운 일입니다. 비용과 시간이 늘어나는 사업지원 은 처음부터 정해져 있는 겁니다. 두번째는 자주 뉴스 헤드라인을 장식하는 어느 지주택 조합장 횡령 혐의 고속기사와 대행사 비디엄 이 고소고발 사건들입니다. 여러가지 법적인 제조장치와 조합원 들의 감시에도 불구하고 이들은 마음만 먹으면 얼마든지 비리를 저질 가능성이 있습니다. 그리고 조합추진이 대행사 시공사 가 결탁해 건설비 부풀리기 등의 조합원 이익을 침해하는 행위도 있어 왔습니다. 그렇다는 건 법적으로 여러가지 허점이 많다는 겁니다. 그리고 조합내 갈등사항도 많습니다. 예를 들면 조합장 선출의 적법성 이나 시공사 대행사 선정의 불투명성 계속 추가되는 추가 분담금의 타당성 여부 등으로 진통을 겪고 있는 조합 도 있습니다.


3. 부동산 조합 참여 시 유의사항00:03:38
가입단계에서 제시되는 분양가는 예상일 뿐이며, 토지 매입비와 대행사 수수료, 시공비 등은 수년 후에 확정된다.

토지 매입 지연으로 인해 조합원들에게 추가 분담금이 발생할 수 있으며, 이후 시공사와의 조율 과정에서 최초 계획과 달라질 경우 비용 증가가 불가피하다.

모든 업무는 대행사가 맡으며, 조합장이 대행사의 비리로 조합 탈퇴를 시도할 경우 탈퇴가 쉽지 않다.

관련법 개정으로 조합 탈퇴가 가능해졌지만, 조합마다 탈퇴 조건이 다르고, 실제로는 탈퇴하기까지 수년이 걸리며, 가입비 환급은 보장되지 않는 상황이다.

가입 시 계약이 아닌 실질적으로는 나비금이 사업에 사용되기 때문에, 조합 해산 시 잔여금이 없을 가능성이 높아 탈환이 매우 어려운 현실이다.

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세번째는 가입단계에서 분양가 를 제시하고 그 금액에 계약을 하지만 그 분양가는 예상일 뿐입니다. 왜냐하면 이 사업의 특성상 토지 매입비와 대행사 수수료 시공비 등이 수년 후에 확정되기 때문입니다. 토지 매입등으로 인한 사업지연 은 조합원들에게 추가 분담금 발생 요인이 됩니다. 장기간에 걸쳐 토지를 모두 사들 였다 해도 그 다음 남관은 시공사 와의 사업추진 조율입니다. 조합에서 최초 계획했던 세대수 평영 자재 도로 등이 시공사의 사업성 가 맞지 않으면 비용은 더 들어갈 수 밖에 없습니다. 그리고 업무대행사 분양대행사 인허가 대행사 등 모든 업무를 대행사 가 맡아서 합니다. 이런 문제들로 추가 분담금도 처음부터 예고되어 있는 겁니다. 네번째는 사업진행이 전혀 안되거나 조합장 대행사의 비리로 조합을 탈퇴하려고 할 때 탈퇴가 어렵다는 겁니다.. 과거엔 조합규정에 탈퇴를 할 수 없게끔 명시하는 경우가 대부분 이었으나 지금은 관련법이 개정되어 탈퇴 조합해산에 관해 가입시 설명 을 하고 향후 요건이 미달하면 총애 를 거쳐 해산도 할 수 있게 개정 되었습니다. 그러나 탈퇴의 경우 조합마다 조합규약의 총애의 의결수 기준을 달리할 수 있게 해놓아 이론상으로만 가능한 법조항이 아닌가 싶습니다. 법개정사항 중엔 조합가입 후 한 달 내에 가입을 처리하면 가입비를 돌려받을 수 있는 조항도 신설되었 지만 한 달 내 가입처리율이 얼마나 될까요 대부분 수년 동안 겪은 뒤에야 탈퇴할 마음을 갖게 됩니다. 탈퇴 조합해산의 가장 중요한 점 은 지금까지 나비판 금액을 돌려받는 건데요 돌려받을 수 있을까요 내 나비금은 신탁사에서 잘 보관되고 있을까요 가입시 계약 안심보장 증서를 받았 으니 안심하고 돌려받을 수 있을까요 아닙니다. 지금까지 나비판 내 돈은 한 푼 도 사용하지 않고 그대로 보관되는 게 아니라 그 돈으로 사업구역 내 토지를 매입하고 대행사 수수료 등을 지급합니다. 조합해산의 시점까지 갔다면 그 조합에 돈이 남아있지 않다고 보시면 됩니다. 돈이 없으니 토지 매입도 안되고 사업이 진행되지 않는 겁니다. 수많은 지주택사업 무상권으로 피해를 입은 사람들은 대부분 나비판 금액을 돌려받지 못하는 게 현실 입니다.


4. 분양 단계의 문제점 설명00:06:09
가입 단계의 문제점으로 일반 분양가보다 저렴하다고 홍보하며, 반값 분양이나 평당 천만원으로 책정되었다고 주장하지만, 이는 사업계획 승인 후에야 확정될 수 있다.

조합원 모집 단계에서는 확정 분양가를 제시할 수 없으며, 추가 분당금이 발생할 수밖에 없는 구조이다.

입주시점에 생각치 못한 수억원의 추가 분당금을 요구하는 사례도 있으며, 초기 제시 가격보다 훨씬 높은 추가 금액이 부과될 수 있다.

또한 토지 사용승낙을 80% 이상 받았다는 홍보는 실제 토지를 확보한 것이 아니라 행정 절차에 불과하며, 조합 설립 인가를 받기 위해선 80% 이상의 승낙이 필요하다.

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이번엔 가입단계의 문제점들입니다. 홍보관에 가서 분양 대행사 직원 을 만나 상담을 하게 되면 이런 말들을 듣게 됩니다. 첫번째는 일반 분양보다 분양가가 저렴하다. 반값 분양이다. 평당 천만원대로 책정되었다. 완공되며 시세차익을 수억은 누릴 수 있다. 이들이 말하는 평당 얼마의 분양가는 계획일 뿐입니다. 분양가는 사업계획 승인과 분양 승리 난 이후에나 책정이 가능합니다. 조합원 모집단계에서는 확정 분양가 를 절대 제시할 수 없습니다. 향후 토지 매입비 시공사 건설비용 대행사 업무 추진비 등을 내세우며 추가 분당금이 수차례 부과될 수 밖에 없습니다.. 정말 운이 좋아 중간에 추가금액 없이 완공이 되었다 하더라도 입주시점 에 생각지도 못한 수억원의 추가 분당금을 부과해 납부해야만 입주 가 가능했던 사례도 있었고 또 다른 사례는 추가분당금을 다 납부하고 입주를 하였으나 이번엔 청산금 을 납부해야 등기이전을 해주겠다고 한 조합도 있었습니다. 그리고 최초 제시한 분양가는 4억 5천이었으나 매번 토지 매입비와 시공비 상승의 이유로 부과한 추가 분당금이 총 6억 5천이었던 사례도 있습니다. 계속된 추가 분당금을 더하면 일반 분양가와 별반 차이도 없습니다. 많은 분들이 지주택의 장점으로 일반 분양보다 저렴하다고 말하는데 그건 이론상의 장점일 뿐입니다. 두번째는 토지 사용승낙을 80% 이상 받았다. 토지 매매 예약을 90% 이상 완료했다 라고도 홍보하는데 여기서 토지 사용승낙이나 매매 예약은 토지를 매입해 등기이전을 해서 조합이 토지를 확보했다는 말이 아닙니다. 이들이 말하는 토지 확보는 토지 사용승낙 그 자체입니다. 토지 사용승낙은 조합이 사업을 진행하고 해당 지역 토지를 매입 하기 전 거치게 되는 행정적인 업무 절차일 뿐입니다. 조합추진이 결성 후 토지 사용 권원 중에 하나인 토지 사용승낙을 50% 이상 받아야만 조합은 모집을 진행 할 수 있고 조합 설립 인가를 받기 위해서는 토지 사용승낙이 80% 이상 되어야 합니다. 조합 설립 인가 관련법 개정은 토지 사용승낙 80%에 토지 매입 15%를 추가해 변경되었고 이 내용들을 지자체 홈페이지에 공고하게 하였습니다.


5. 토지 매입의 어려움과 허위 광고 문제00:08:37
사업지역 내에서 토지를 매입하는 것이 매우 어렵지만, 그 전 단계인 토지 사용 승낙을 소유자로부터 받는 것도 역시 어려운 일이다.

토지 사용 승낙의 80%를 달성하지 못하면 조합 설립 인가 신청조차 못하는 경우가 많다.

일반적으로 매매계약서 체결과 등기 이전만이 진정한 토지 확보로 인식된다.

또한 허위 과장 광고로 조합 가입을 유도하는 경우가 많아 예를 들어, 대단지 아파트 건설, 사업계획 승인 등이 보장된다는 주장을 쉽게 할 수 있다.

그러나 이러한 광고들은 모집을 위한 과장된 정보일 뿐이며, 실제로 성공적인 조합 사례는 드물다.

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일반적으로 사업지역 내에서 토지를 매입한다는 건 엄청나게 어려운 일이지만 그 전 단계인 토지 사용 승낙을 소유자에게 받아낸다는 것도 정말 어려운 일 중에 하나입니다. 토지 사용승낙 80%를 달성하지 못해 조합 설립 인가 신청도 못해보고 끝나는 지식책도 많습니다. 잘 아시겠지만 오직 매매계약서 체결과 등기 이전만이 토지 매입 인 토지 확보입니다. 세번째는 허위과장 광고로 가입 을 부추기입니다. 예를 들어 열고해보면 대단히 1500세대를 건설한다. 대기업 브랜드 아파트 시공이 확정 됐다. 조합원 모집 마감이 임박했다.. 지구단위 계획을 곧 받는다. 사업계획 승인이 곧 떨어진다. 부동산 신탁회사가 책임져서 안전하다. 조합원에 추가 분담금은 없다. 가입시 조합원 동호수를 지정해준다. 조합원 탈퇴가 가능하고 조합비 등을 반환해준다 등입니다. 이 모든게 모집을 위한 과장광고 나 계획일 뿐입니다. 성공한 사례에서도 이대로 진행한 조합이 거의 없다시피 하다고 보시면 됩니다.


6. 조합원 모집의 위험성과 현실 문제00:09:48
조합원이 모집된 뒤의 결과는 과장광고로 인해 심각하다.

처음 광고한 세대 수는 줄어들고, 시공사 선정조차 이루어지지 않는 경우가 많으며, 조합원 모집 시 동호수 지정이 불가능하다.

가입한 금액은 돌려받기 힘든 상황이 많고, 조합장의 횡령 혐의로 구속되는 경우도 발생한다.

법 개정에도 불구하고 여전히 애매한 광고 문구로 인해 조합원들은 헛된 기대를 가지게 된다.

조합원 가입 후 서류 관련 요청 시에는 '처리 중'이라는 답변으로, 조합원들을 교묘히 속이는 경우가 많다.

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과장광고로 조합원부터 모집하고 나서 진행되는 결과는 이렇습니다. 처음 광고한 세대수는 점점 줄어들고 대기업 브랜드 아파트는커녕 아직 시공사 선정단계에 도달하지 않았다. 도달하지도 못한 상태가 많고 가입 시 좋은 동호수를 지정해줬는데 사실은 사업계획 승인이 난 후에 가능하지 조합원 모집 시에는 동호수 지정이 불가능합니다. 조합원 탈퇴 가능은커녕 지금까지 나입한 금액을 돌려받기도 힘든 경우가 많습니다. 토지 매입은 수년째 진척이 없고 더 안 좋은 경우는 조합장이 횡령 배임 혐의로 구속되는 일입니다. 이럴 경우 조합원들이 대체기를 만들어 사업 무산을 막아버려 애쓰지만 조합에 돈이 남아있지 않아 아무것도 하지 못하는 상황이 발생하는 곳도 많습니다. 개정된 법에도 조합원 모집광고 등에 관한 준수사항 조항이 마련되어 있지만 최근 현수막이나 전단지만 봐도 시공사가 아닌 시공예정사 입주시기가 아닌 착공예정시기 지주택인지 재개발인지 일반 분양인지 알 수 없는 애매한 문구들로 대단히 브랜드 아파트를 싸게 분양하는 것처럼 광고하는 걸 보실 수 있습니다. 조합에서도 조합원 가입을 하기 전까지는 실제적인 서류를 잘 보여주지 않는데 가입을 한 후 관련 서류 제시를 요구하면 현재 처리 중이다, 서류 진구가 늦어지고 있다 등으로 조합원에게 통보해 관련 법규 위반을 교묘히 빠져나가거나 보여주는 서류라는 게 말도 안 되는 서류를 보여주는 곳도 있습니다. 예를 들어 사업구역 내 집주인들에게 토지 사용 승낙을 받을 때 부동산 매매 확약서 등을 미리 받아 놓고 조합원에게 이 확약서를 제시하면서 마치 매매 계약서인 듯 100% 매수를 약속했다는 식으로 말을 하기도 합니다.. 사업 초기 토지 사용 승낙서와 매매 확약서를 함께 받고 나중에 대행사가 매매 계약을 하자고 하면 대부분의 집주인들은 현재는 부동산 가격이 많이 올라 그 당시 제시한 금액으로는 팔 수 없다라고 하는 경우가 많습니다. 사업구역 내에서 시간이 흐르고 나면 당연한 결과일 수 있습니다. 이런 상황이 발생되는 걸 조합 대행사에서도 잘 알고 있습니다. 이렇듯 이 매매 확약서는 매수를 확정짓는 서류가 될 수 없습니다. 토지 사용 승낙서, 매매 확약서, 매매 약정서, 지구단위 계획 수립 동의서 등은 말 그대로 승낙, 확약, 동의서일 뿐입니다. 지주택 사업 성공에 가장 중요한 토지 소유권을 확보한 서류가 아닙니다. 서울 어느구의 사례입니다.


7. 부동산 조합 사기 사건들의 심각성00:12:32
업무대행사가 토지 사용 승낙률을 40%에서 80%로 위조하며 조합원 모집을 하였고, 유명 브랜드 건설사를 시공예정사로 과장 광고하기도 했다.

조합원 250여 명에게는 150억 원의 피해가 추정되며 이들은 서울과 경기도의 다른 조합에서도 매우 큰 피해를 주었다.

인천의 경우, 사업 가능성이 없는 조합사업을 허위로 광고하며 1400여 명을 모집해 500억 원의 피해를 주었고, 조합장과 대행사가 한통속이 되어 사업을 진행했다.

광주의 사례에서도 조합장과 분양대행사가 공모해 모집 세대수보다 과도하게 가입시켜 80여억 원을 가로채는 일이 발생했다.

이러한 사건들은 부동산 시장의 신뢰성을 해치며, 앞으로 더 많은 피해가 우려되는 상황이다.

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업무대행사가 토지 사용 승낙률 40%를 80%로 속여 조합원을 모집했고 지구단위 계획서를 토지 사용 승낙을 받은 것처럼 속이기도 했으며 유명 브랜드 건설사를 시공예정사로 과장광고하기도 했습니다. 그리고 토지 매입비와 건설 비용을 부풀려 추가 분담금을 납입받았습니다. 또한 사업직원의 부동산을 미리 사들여 조합에 비싸게 되팔기까지 했습니다. 조합원 250여명에 피해액은 150억으로 추정되고 있으며 이들은 또 서울과 경기도의 다른 조합에서도 대행사를 맡아 90여억원의 피해를 주기도 했습니다. 조합장 조합 추진이가 있는데 어떻게 대행사에서 횡령을 할 수 있을까요? 조합장과 대행사가 한통 속이면 가능합니다. 대행사 대표가 조합을 만들어 자기 사람으로 조합장을 내세워놓고 대행사를 자기들끼리 경쟁입찰을 하는 것처럼 진행해 선정하는 업계의 기본적인 수법입니다. 인천 어느 지구 사례입니다. 처음부터 사업 부진에 패도가 불가능해 사업 가능성이 희박한 조합사업을 추진하면서 허위로 광고를 내고 조합원 1400여명을 모집해 500억 상당의 피해를 준 사건입니다. 이들은 지역주택조합 추진위 3개를 설립하고 자신들이 운영하는 업체를 업무대행사, 인허가 대행사, 분양대행사로 각각 선정한 뒤 토지 확보율이 80% 이상인 것처럼 속여 조합원을 모집했습니다.. 또 사업 부진에 패도를 포함해 지구단위 계획이 변경될 것처럼 속이기까지 했습니다. 결국 1지구는 패도를 할 수 없어 기존 계획보다 세대수가 절반인 줄었고 2, 3지구는 조합 설립 인가도 받지 못했습니다. 이 사건도 마찬가지로 사업 가능성이 처음부터 희박한데도 허위 과장광고로 조합원을 모집했고 조합추진위 대행사 등이 한통속이었습니다. 광주 어느 지구 사례입니다. 이 사건도 처음부터 사기를 계획하고 진행한 사건으로 조합장과 분양대행사가 공모해 모집 세대수보다 조합원을 훨씬 초과해서 가입시키는 수법으로 120여 명으로부터 80여억 원을 가로챘습니다. 그리고 이들은 경기도와 전북 등지에서 다른 지역주택조합을 추진하고 있기도 했습니다. 이외에도 국공유지가 많이 포함되어 매입이 힘든 지역, 관료법상 절대 아파트를 건설할 수 없는 지역, 본인들이 싸게 매입해놓은 지역을 지정해 조합이 비싸게 팔아 차익을 노리고 진행하는 지역 등 사업 성공이 애초부터 안될 지역을 지정해 사기를 치는 행위와 조합장과 대행사의 비리로 인해 사업이 무산된 경우는 헤아릴 수가 없고 현재 진행중인 조합 중에도 앞으로 피해가 예상되는 조합들도 많습니다.


8. 지주택 무산과 피해 예방 방법00:15:20
지주택 무산으로 인한 피해액은 수조원에 달할 것으로 보이며, 사업이 무산되기 전에 사기를 알아차리고 탈퇴하려 해도 할 수 없는 경우가 많다.

민사소송에서 승소해도 남아있는 돈이 없어 실제로 받아낼 방법이 없는 경우가 많다.

이 사건들의 공통점은 조합 추진이나 대행사들이 여러 곳을 동시에 진행하며 과거에 많은 지주택 사업을 운영했던 사기꾼들이 있다는 것이다.

피해 예방을 위해 가입 시 계약서를 꼼꼼히 살피고, 가입비 등의 반환 조건을 확인하며, 사업 부지 내의 상황을 직접 조사해야 한다.

하지만 지주택은 확률 게임으로 성공 확률이 최대 20%도 되지 않기 때문에 조심해야 하며, 주식이나 코인, 카지노와 유사한 결과를 가져올 수 있다.

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지주택 무산으로 인한 피해액은 지금까지 수조원에 달할 것으로 예상되고 있습니다. 사업이 무산되기 전 뒤늦게 사기임을 알아차리고 탈퇴를 하려 해도 안되는 경우가 많고 민사소송에서 승소했어도 조합장의 횡령 배임 등으로 남아있는 돈이 한 푼도 없어 받아낼 방법이 없는 경우도 허다합니다. 우리는 여기서 주목해봐야 하는 건 이 사건들의 공통점입니다. 조합 추진이나 각종 대행사들이 한 번에 여러 곳을 진행하고 과거에도 수많은 지주택 사업을 영위해왔으며 자신들이 운영하는 업체를 대행사로 선정해 처음부터 한통속인 이 분야 업자들이 많다는 겁니다. 한마디로 이 법의 허점을 잘 아는 사기꾼들이 계속해서 사업을 추진해 피해를 주고 있는 게 현실입니다. 피해 예방 방법으로 많이들 말하는 게 가입 시 계약서와 조합의 규약 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 가입비 등의 반환 조건 절차 등을 확인해야 한다.. 사업 부역 내 국공유지나 종교시설, 상가 건물들이 많은지 직접 가서 봐야 한다. 허위 과장 광고를 하는지 체크해봐야 한다. 관할 시공구청에 문의해봐야 한다 등입니다. 시공구청에서는 조합에서 제출한 서류를 조합원이나 가입 예정 조합원에게 자세히 알려줄 법적 근거가 없습니다. 그래서 지자체 홈페이지에 보면 관내 지주택 현황 게시를 간단하게 하고 유의사항 등을 게시합니다. 이러한 피해 예방 방법은 솔직히 말해 뜬구름 다루는 얘기들입니다. 지주택은 어디까지나 확률 게임입니다. 성공 확률은 최대 20%도 되지 않습니다. 주식이나 코인으로 다들 실패했다고 하는데 그 와중에도 수십억을 번 사람이 있고 카지노나 경마장에서 돈들을 잃고 나오는 사람들 뒤엔 잭팟을 터뜨린 사람도 있기 마련입니다. 지주택도 이와 똑같다고 보시면 됩니다.


9. 지역주택조합의 문제점과 피해 사례00:17:23
모든 지주택이 문제를 겪는 것은 아니지만, 정상적인 조합 운영으로 입주까지 마친 사례는 적지 않다.

그렇지만 안 좋게 끝나는 지주택이 더 많아, 일반인들이 지역주택 조합의 옥석을 가리는 일이 매우 어렵게 되었다.

전문 사기꾼들은 초기부터 사기를 계획하고 진행하기 때문에, 어떤 서류를 검토하더라도 당해낼 방법이 없다.

서울시가 조례를 변경해 가입 안내서를 배포한다고 하나, 이는 이미 이전부터 공식 안내서가 있었음을 감안할 때 실질적인 도움이 될지는 의문이다.

주택법 개정이 필요하다고 해도, 아파트 건축을 위한 토지가 없는 상황에서 조합원 모집은 본질적으로 운에 맡긴 내 집 마련 사업으로, 피해가 발생해도 건설사는 수익을 챙기는 구조이다.

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지금까지 문제점, 피해 사례 등을 살펴봤는데요. 모든 지주택이 다 이런 문제점이 있다는 건 아닙니다. 물론 정상적인 조합 운영으로 입주까지 마친 지주택도 요즘은 꽤 있기는 합니다. 하지만 안 좋게 끝나는 지주택이 더 많다는 게 문제인 겁니다. 그래서 지역주택 조합의 옥석을 가리는 것이 일반인들로서는 정말 어려운 일이 되어버렸습니다. 꼼꼼하게 진행상의 서류를 파악하고 허위 여부를 확인한다고 해도 처음부터 사기를 계획하고 진행하는 전문 사기꾼들에겐 당해낼 방법이 없습니다. 최근엔 서울시 의회가 조례를 변경해 지역주택조합 가입 안내서를 제작해 배포한다고 하는데 얼마나 도움이 될까 합니다. 이미 오래전부터 국토부나 각 지자체에서도 안내서를 배포하고 있습니다. 주택법을 또 개정해 강력하게 대처한다고 한들 이 사업은 시작부터가 잘못된 사업이라고 생각합니다. 아파트를 건설할 토지가 없는 상태에서 조합원을 모집하고 조합원의 돈으로 토지를 사들여야 하는 이런 지주택의 특성은 오로지 운에 맡겨야 하는 내 집 마련 사업이며 조합원은 피해를 입어도 건설사는 수익을 챙기는 서민들의 내 집 마련과는 거리가 먼 사업이며 사기꾼들이 마음만 먹으면 자신들의 배를 불리울 수 있는 피해자 양산 주택 사업이라고 봅니다. 또 최근엔 더 복잡한 형태의 임대협동조합 협동조합형 민간임대주택의 이름으로 많이 등장하고 있습니다. 이 사업들도 마찬가지로 향후 조합원의 돈으로 토지를 사야 하며 현재 관련법 규정이 더 애매모호합니다. 원수에게 복수하려면 지역주택조합을 곤유하라라는 말이 있습니다. 그만큼 금전적 정신적 피해가 상당하다는 말이겠죠. 지주택 투자로 피해보는 분들이 없기를 바랍니다...